我国限跌令为何相继出现
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我国限跌令为何相继出现,就目前的楼市局势,“限跌潮”出现利大于弊,避免楼市发生混乱进而屋价大跌,未来或将有更多城市跟进“限跌令”,我国限跌令为何相继出现。
我国限跌令为何相继出现1
楼市迎来“限跌潮”。
什么是“限跌”?在楼市中指实际成交价不得低于备案价的一定百分比,8月9日,湖南岳阳市打响“限跌令”第一枪,岳阳市住建部要求商品房实际销售价格不得高于备案价格,更不能低于备案价格的85%,否则无法网签,除此之外,昆明、岳阳、惠州、唐山、株洲、江阴等城市陆续出台类似“限跌”政策,比如株洲市住建局对大幅降价的项目负责人进行约谈,并将记入企业信用不良记录,同时下架所有涉嫌低价销售的房源信息,无独有偶,江阴市住建局正式发布《关于进一步促进房地产市场健康稳定发展若干事项的通知》,要求房企做好三点:1.屋价款需足额进入监管账户,并接受相关部门全程监督;2.商品房成交价不得高于备案价,严禁低价(如低于成本价、变相降价等)倾销、打价格战;3.情节严重的,将取消批次预售改为现房销售。
为什么要“限跌”?有人认为,商品房既然是商品,就应该遵循市场的涨跌规律,不应该干预过多,也有人表示,上涨的时候不加以限制,下跌却不被允许,这不太符合平衡规律,事实上,人们往往只看到了限制下跌的表象,而忽略掉不能无限制下跌的风险,自从恒大在线上开展“打折促销”以来,楼市整体市场就已经被搅乱,排名第一的龙头房企为了回笼资金都在第一时间降价买房,其他房企势必会蠢蠢欲动,刚开始还没意识到楼市存在的“潜在危机”,当房企的三道红线和银行的两道红线出现时才恍然大悟,原来降价是为了让自己“跑得更快”,什么意思呢?在三四线以下城市中,原本依靠棚改支撑的屋价随着棚改消失而出现晃动,屋价上行压力较大,那些被招商引资进入的房企,由于地价便宜,便通过降价快销。
事实上,从2020年到现在为止,降价促销已经让房地产走向了“偏路”,并对楼市整体产生了非理性影响,举个例子,某大在去年年初率先开出8折购房,随后又打出7.5折促销活动,潘石屹和李嘉诚都透露过房企的利润其实只有20%不到,很显然这种“非合理性”的降价已经打破了楼市平衡,不排除恶性竞争导致房地产市场混乱情形,这才是导致部分城市思虑再三后坚决推出“限降令”的真正原因。
屋价下跌有何“后果”?
细心的朋友能够发现,目前出台屋价“限降令”的城市均没有一二线城市,尤其是一线城市,屋价尤为坚挺,堪称有价无市,大部分降价的楼盘都处于三四线及以下城市中,假设按照这个趋势发展下去,小城市的屋价不断下跌,大家都往大城市挤,无形之中会给大城市楼市供给增加压力,小城市房子不敢买,大城市屋价买不起,更会让楼市陷入更加不平衡的僵局,除此之外,屋价下跌还有无法预估的“后果”:
首先是房地产行业以外的下游产业将会受到影响,尤其是金融业和家居建材业,根据此前央行的调研数据显示,我国城镇家庭户均1.5套房,多套房家庭较多,那么屋价下跌后,投资性房产或将面临“断供潮”,从近几年阿里法拍网的法拍房变化数据就可以看出,目前屋价还是相对稳定的情况下,法拍房的数量都在成倍增加,若此时屋价再下跌,银行能收回来的.可能就只剩房产了,没有人愿意再买房,更别提投资性住屋装修了。
其次是会降低土地价值预期,按照正常的国际经济走势,随着货币贬值,物价保持合理上涨属于正常现象,当屋价大幅下滑后,土地价值预期会有所下滑,对于一个财政收入依赖土地的国家而言这是不利的,试想一下,屋价大幅下跌,开发商为保证有利润空间,势必会压低土地出让金,甚至不排除越来越多的房企面临破产,因为建安成本已经支出出去,包括土地出让金、税费、人工成本,这些都不可能因为屋价下跌而返还给开发商,最终无法让房地产建设形成闭环,说白了过分打压开发商容易让房企走向“脱节”。
最后是屋价下跌不利于房企营造良好的营商环境,反而容易造成房企一家独大局面,举个例子,假设房企A在全国大量拿地,每到一个城市都打价格战,甚至不惜成本代价亏本卖房以实现资金回笼,到头来大量的购房群体都购买了低价房,其余房企因为成本较高不敢降价而逐渐被市场淘汰甚至破产,还没有开建的楼盘眼看市场不对纷纷申请延期或停止建设,当大部分楼盘都做不下去后,只有房企A还在开发楼盘,此时房企A再坐地起价收割一波,形成市场垄断,虽然这种情形并没有发生,但这是可以预见到的。
对于楼市“崩 盘”,其实国外早有前车之鉴
美国和日本的楼市都曾经历过大起大落,同时也是过去30年里房地产最发达的国家,但是楼市都没有扛到最后,最终因为楼市泡沫解体导致经济至少倒退10—20年。
根据2005年日本国土交通省发表的地价统计数据显示,全国地价连续14年呈下跌趋势,相比1991年下跌46%,基本回到1985年地价水平,同时商业用地缩水70%,比1974年还低,一方面反映出日本对房地产的真实需求度有所减少,另一方面也展现出屋价上涨过快,降下来也很轻松,对于老百姓而言,屋价下跌本该是好事,意味着买房所付出的成本更低了,然而日本楼市“崩 盘”后却让老百姓更加苦不堪言,一种奇怪现象在日本蓄势待发:年轻人拒绝继承,老年人急着出手!土地赚不到钱了,税费就会调整,日本的遗产税高达住屋总价的20%,很多年轻人为了继承房子不得不支付那20%的遗产税,要知道在日本买一套房均价近380万元人民币,相当于继承一套房需要缴纳76万元的遗产税。
而美国因为次贷危机导致的楼市“崩 盘”后果就是全球在为此买单了,由于美国曾是世界上经济最强的国家,美元是世界货币硬通货,达到绑架世界经济和各国货币的地步,在楼市“崩 盘”后,通过连续多轮的量化宽松政策,不仅成功转嫁风险、转移危机,还在转嫁风险和转移危机中得到丰厚回报,令全球经济出现衰退,而本国经济则第一个出现复苏,这是在当时美国处于霸权时期的的扭转招式,如若当时的美元不是硬通货或美元不能影响世界经济呢?其“后果”可想而知或许会是另一种局面。
笔者认为,就目前的楼市局势,“限跌潮”出现利大于弊,避免楼市发生混乱进而屋价大跌,遵循市场规律固然重要,保持社会稳定也不可忽视,老百姓在房子身上付出了太多心血,一旦屋价全面下跌,几年甚至几十年的积蓄便打水漂了,目前房子在家庭财富中的占比较大,稳定屋价就是在稳定家庭财富,当然对于刚需而言并不会有多少误伤,毕竟房子并非完全不允许下跌,而是下跌得控制在合理范围之内罢了。
我国限跌令为何相继出现2
近期,地产股表现冰火两重天,市场态度分化,折射出房地产市场面临的巨大压力。
今年前8月,地产行业经历调控超420次,政策覆盖之广、影响力之大远超历史同期。
近年,很多房企启动内部调整改革,旨在提高抗风险能力、实现高质量增长。如何把握时机,助推企业中长期发展,成为每名地产人的必修课。
近日,佳兆业集团控股副总裁、首席经济学家刘策在博鳌·21世纪房地产论坛第21届年会上表示,悲观者永远正确,但乐观者才能生存。爆雷之后活下来的企业,应当“发下等愿,结中等福,成上等事”,降低预期。
“之前房企之间竞争主要是资金、土地、人才资源要素的竞争。在土地端集中供地政策、三道红线政策调控背景下,房企之间的竞争进入运营能力、产品力、成本控制能力的竞争。”在接受时代周报记者采访时刘策表示,房企间的竞争已更加细化。
房地产市场未触底
日前,国家统计局发布8月全国70个大中城市屋价变动情况。随着前期出台的调控政策不断发酵、信贷持续收紧,叠加市场进入淡季,新房、二手房上涨城市数量持续减少,降至年内最低水平,新屋价格涨幅回落、二手屋价格止涨转跌,这是今年以来二手屋价格首次出现下降。
从8月70城新建商品住宅屋价指数来看,新建商品住宅上涨城市数量46个,较7月减少5城;
调控力度不减,房地产行业已进入缩量市场了吗?
对此,刘策认为,从行业大周期看,当下市场还没完全到下行周期。目前,引发市场下行的主要原因是政策调控,既有投资客离场,也有刚需客受政策误伤或者进入观望阶段。一段时间后,刚需购房人群逐渐恢复,房地产市场成交规模将回归基本面,需求还是会处在相对高位,而不是马上进入下行趋势。
市场下行压力之下,房企销售表现难言乐观。8月,克而瑞地产研究中心29个重点监测城市商品住宅成交面积同比下降22%,环比下降10%,百强房企整体业绩表现不及历史同期,TOP100房企单月销售操盘金额同比下降20.7%,环比下降10.7%。
与此同时,房企以价换量引发市场乱象。多城相继出台楼市“限跌令”,防治屋价大涨大跌。
刘策认为,未来将有更多城市跟进“限跌令”,一些人口与产业支撑不够的城市面临屋价下跌压力,部分房企不可避免地希望通过降价等措施快速去化回笼资金。
关于第四季度是否将出现大规模降价潮,刘策给出否定答案。在他看来,一方面,大部分一二线城市在售项目都是限价房,降价空间小;另一方面,大部分房企对政策已有一定预期,知道降价空间不大。
行业步入精细化运营时代
地产行业迎来大变局,房企发展逻辑亦发生重大变化:力求取得规模、利润与安全三者的平衡,“活下去”成为最迫切的诉求。
现实问题是,眼下多数房地产企业为上市公司,如果仅要求安全,则无法满足股东对利润的要求。
刘策认为,房地产的逻辑关系相对简单,但也存在悖论。对多数房企而言,安全建立在一定的增长速度之上,销售规模和负债规模相适应才能达到安全边界。但目前市场进入下行阶段,企业要适当放慢速度,不能激进投资。控制节奏的打法看似安全,实际上是更不安全。
事实上,当房地产市场接近天花板时,多数房企选择转型,向管理要红利。暴利时代远去,房地产行业正走向精细化运营时代。
“负债水平、投资节奏、业绩增长,这些指标确实一开始就要定下来。我们现在的做法就是大层面上慢慢淡化(考核)色彩,更关注如何做好精细化运营。”刘策表示,精细化运营最核心的点是既能够保证速度,又能够保证安全,同时还能保证利润。
具体而言,刘策认为要“向时间要利润”,尽快拿地,只要回款快、开发快,房企一定是安全的。对大企业而言,最核心的成本是财务成本,可以用快周转抵消财务成本。企业应从微观模式的改革应对庞大行业的挑战。
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