现在房产中介还能做吗
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现在房产中介还能做吗, 房产中介本身的定位是个服务性行业,但如今却成为了一个垄断上下家信息的行业,然后靠着信息不对称来谋取利益。如今杭州市政府开始打破这种垄断,由政府主导,提供上下家的信息沟通渠道
现在房产中介还能做吗1
8 月 18 日,杭州住保房管局旗下的“杭州市二手房交易监管服务平台”,正式上线了“个人自主挂牌房源”功能。
简单地说,现在杭州市政府开通了一个撮合房屋买卖的平台,大家可以在上面自主挂牌,购房者可以绕开中介,直接和房东一对一谈价格,以及交易。
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受此消息影响,国内最大的房地产中介贝壳(链 家的母公司)股价大跌,直接闪崩接近15%,由政府主导的省去中间商挣差价的模式,终于跨出了坚实的一步。
可以说所有买房人对房产中介是恨之入骨,但又不得不依靠他们,因为他们是唯一获取房源的渠道。
由于链 家的存在,房地产市场的价格倒是透明了很多,但是架不住中介费贵啊。
现在一套房子的中介费差不多两个点,500万的房子就要10万中介费,再讨价还价打个折吧,至少6、7万要的,中介就带看房,帮忙跑手续,就可以拿这么多中介费,凭什么呀?
很多中介表示不服,他们认为自己随叫随到,无论严寒酷暑,都要整天在外面跑,苦的一逼。
有这样想法的人,我很希望他们可以摸着良心问一下自己,自己的这点苦真的值得这几万甚至十几万的中介费么?
觉得苦,可以不干送外卖啊。
房产中介本身的定位是个服务性行业,但如今却成为了一个垄断上下家信息的行业,然后靠着信息不对称来谋取利益。
有人说不对,地产中介本身也很卷,大家互相撬客户的情况很多,怎么能算垄断?
兄弟,格局要大一点。
举个例子,你上淘宝买东西,这些东西在现实生活中一定可以买到,就是可能不太方便,可能价格贵一点,所以我们的互联网购物平台本身并没有垄断买卖双方的信息差,只不过垄断了商家和消费者的选择权。
但房地产中介不一样,如果中国没有了房地产中介,可以说几乎无法进行房产交易,房产中介像一层隔板一样阻拦了上下游的信息沟通,已经从自然垄断升级到资源垄断,这远比阿里的罪过要大得多。
如今杭州市政府开始打破这种垄断,由政府主导,提供上下家的信息沟通渠道,同时用政府的信用保证了个人信息的安全性,这无疑是一件天大的利好,希望这样的破冰行为可以在全国大力推广起来。
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然而,仅靠这么一个信息交流平台,就想完全淘汰中介,也是痴人说梦。
交易平台只提供信息,并不提供房产相关的服务。
也就是说,如果卖家的房子产权清晰,无贷款需求,也没有户口之类隐患,那么买卖双方谈好价格,然后通过“房东直卖”的形式去不动产登记中心办理网签过户,的确可以省下一大笔中介费。
但问题在乎,并不是所有的房子都这么完美,如果涉及到按揭贷款、产权调查等专业服务,流程复杂,还是无法绕开中介。
此外,房子的安全问题,租客问题,房东是否有抵押、负债率如何等等,这些都要由比较专业的中介去处理更合适。
还有一个比较重要点,资金安全如何保证?
谈的时候花好稻好,等下家付钱了,房东拿钱跑路了,这种情况如何避免?
据说现在平台并没有设立资金监管账户,所以如果双方直接交易的话,完全建立在信任的基础上,仅仅短暂的接触,就敢直接打几百万的款,这显然是不明智的。
找一家靠谱的中介公司做资金监管,是现在唯一的解决方案。
所以短期内,想要完全撇开中介,自行交易,也是不现实的。
但是有一点很重要,当这种政府主导交易平台的模式展开以后,中介的身份就会从“行业垄断者”一落成为“行业服务者”,成为了一个名副其实的服务行业,跟律师干的活有点类似。
以后中介赚的就是专业的服务费。
比如你跑到房产交易中心去吼一声,说自己需要专业的中介帮自己跑流程,一定会有一万个中介跑上来,表达自己可以胜任,这时候就完全是买方市场了,说不定花个2000块钱就能搞定专项服务,那些卷的地方可能还更便宜。
届时,买卖双方各找一个中介,跑流程,管钥匙,传话,细节对接,都可以通过中介一步到位。
而个人中介和中介公司也可以是挂靠的关系,像律师事务所一样,把收费明细写清楚,明码标价,持证上岗。
这样操作,中国的房地产市场才会是一个健康有序的市场,而不是像现在这样,被中介搞得乌烟瘴气。
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从这件事上,也可以看出政府对房住不炒的决心。
理论上房住必炒,因为炒房来钱快,用道德是无法抵挡利益的驱使。
所以想要真正做到房住不炒,必须由行政力量干预,让政府出面,做到全环节掌控,从土地,贷款,房源,配套,交易,税收等多个环节一一下手,打破固有陈旧的模式。
说难听了,房地产现在只能靠计划经济,才能回归房子的居住属性。
不破不立。
再结合前两天“共同富裕”和“三次分配”,房地产改革势在必行。
但现在网络上也有不少人嗤之以鼻,认为现在很多的政策都是喊口号,因为中国第二季度的经济并不好,外需乏力,内需拉动不起来,生产继续下降,到时候还是要用房地产这个尿壶来接尿。
我想说,人的认知是螺旋形上升的,“共同富裕”也是。
房地产绑架中国经济那么多年,在房地产上的沉没成本已经形成了一种依赖,要打破这种依赖当然不是一蹴而就的事情,期间会遇到各种利益冲突的人抵制其进程。
但是劳动法还是颁布了对不对,民可以告官了是不是?你别管现在依然存在多少不公平,但是社会终究是向前进步的,如今的法治环境比过去20年要好很多。
同理,房地产改革的确是路漫漫,但终究还是跨出了第一步,让我们多一点耐心和信心,前路任重而道远。
现在房产中介还能做吗2
对于房产中介这个行业,大部分人的感受是“天下苦房产中介久矣。”
这个行业确实有很多问题,像垄断房屋信息,用“假房源”吸引买家,推销别的房子;为了快速成交,隐瞒房子的缺点,两头吃差价等等。
看上去好像房地产中介就是依靠着垄断房源市场,靠信息不对称来挣钱。
但其实,这些只是这个行业表现出的一种状态而已。
正所谓“路人改变结果;高手解决原因;大师调整模型。”
官方的下场只是改变了一个房源信息垄断的结果,提供了一个真实的信息渠道,目的是便民,而不是改变了中介行业的运作机制。
一个二手房要进行交易,有两个重要环节,一个要在签约阶段,了解房子的抵押、质押情况,保证房子后续能够正常的交易、过户。
另一个是贷款阶段,要联系银行,提供流水证明、确定贷款形式、贷款利率、贷款额度、还款时间这一系列的流程,甚至还需要中间的过桥贷款。
如果房屋买卖涉及到按揭贷款、产权调查这些专业服务,普通人不了解流程和细节,要耗费大量的时间,很难去绕开中介的`服务。
没了中介,整个交易流程的安全性就会下降,交易的速度就会下降,特别是对于现在的网签合同审核。
目前,杭州的政府平台也没有设立专门的资金监管账户,也就是说买卖房屋的双方主要是基于信任去交易。
政府并不保证资金安全,也不能确保房屋的产权信息。
当然,很难改变也并不代表着房产中介这个行业就是全部正确的,可以摆烂了。
政府的下场是一个明确的信号,先从打破房产信息的垄断开始,警示行业自身需要一个大的变革。
那么,房产中介这个行业深层次的问题在哪里呢?
我们从营销和行业竞争的两个角度来分析。
03
大家都知道,去景区旅游的时候,特别容易碰到“宰客”的现象。
你吃个饭,问老板,这虾多少钱?
老板说28元。
你发现,挺便宜的。
结果吃完了一付钱,老板说是28元一个虾,不付钱,你别想走。
你想买点特产,导游把你带到购物店里,老板一个手链套你手上,告诉你,“这是纯金的,1万8,刷卡还是付现?”
你想走,身后围上来几个大汉说“顾客是上帝,你戴上了,我们就不能卖给别人了,你买也得买,不买也得买。”
这时候,你肯定明白了,你被宰了。
为什么会有宰客的现象?
从经济博弈论的角度来说,你和商家的交易叫做“单次博弈”。
也就是说,你做的是一次性交易,商家为了获得最大的利益,最优策略就是骗你,宰你。
你站在这些景区的老板角度去想,我对你不管怎么好,你大概只会过来一次,我对你再坏,你下次反正也不会来了,维权成本超出了你的交易成本,也就是宰了就宰了,省得麻烦。
那既然如此,对于卖家来说,我不玩命的宰你,那怎么行?
对于房产中介这个行业来说,是不是也存在着这种“单次博弈”呢?
我曾经听已故的链 家、贝壳创始人左晖先生的演讲说:
整个房产中介维持在150万人,平均一个中介在一家公司从业时间6个月,二手房每年可以成交500万套。
也就说,平均下来,一个房产中介在6个月的职业生涯里,成交1套房就不错了。
而大部分的老百姓一辈子只会买一次、两次房子,这就是一个典型的“单次博弈”,做一次性的交易。
所以,你说中介是诚信经营赚钱快,还是坑蒙拐骗赚的快呢?
这也是左晖说,房产中介因为一部分人做的恶,让整个行业买了单。
因为单次博弈,必然造成投机主义者对于短期利益的看重,不择手段的竭泽而渔,赚取最大化利润,导致客户信任的崩塌。
04
其实,这还只是其中之一,其二就是行业竞争。
这是一个比单次博弈更严重的“零和博弈”。
零和博弈是什么?
就是结果要么是0,要么是1,一个蛋糕就这么大,我吃了,你就得饿肚子。
房产中介行业的竞争,就是典型的零和博弈。
我带客户去挑地段、找房子、看房子,甚至辛辛苦苦连价格都跟客户谈好了。
这时候,另一个中介跳出来说:
这个房子你确定要了是吧?交给我,我给你中介费更便宜,还让房东把价格再压一点点。
客户当然二话不说,一脚把第一个中介踢开,就跟第二个签了合同。
第一个中介在前期所有的努力都在帮助别人完成交易,他吃饱了,我就饿肚子了。
怎么办?
在这种不是你死就是我活的“零和博弈”下,我必须垄断房源,让这个房源成为我的独家信息,我才能在这个行业里生存下来。
尽管我明知道这样子降低了效率,但“我曾经也想做个好人”。
所以,你大概能明白了嘛?
并不是中介这个行业自古就是“黑”的,而是因为深层次的营销“单次博弈”和行业竞争的“零和博弈”两方面造成的。
这就构成了一种“囚徒困境”,谁都不敢保证对方先做出改变,万一有人变卦偷偷竞争,第一个变革的人一定要付出更大代价。
所以,大家就干脆摆烂,为了行业竞争和最大化利益,硬生生把中介这个行业给带歪了。
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知道了这些深层次的原因,你就明白我为什么说杭州上线的政府平台只是便民,是在传递一个信号而已。
因为它只是改变了其中一个方面,政府不可能让150万名房产中介失业,再去找一批人干一大堆房产交易后面的事情,这样付出的代价远远大于成本。
我们刚才说,路人改变结果;高手解决原因;大师调整模型。
想让中介行业改变,就必须改变它的模式和结构。
左晖先生故去的时候,我们曾经专门用一篇文章说他,因为他改变了整个中介行业模式。
我结合他的一些做法给中介行业的模式,或者再加上我们很多企业,提几个建议。
首先是从“单次博弈”变成“多次博弈”,通过传递价值把蛋糕做大。
左晖在链 家做到了中国第一的时候,就创立了贝壳,把链 家的房源全部 公开在网上,并且邀请所有的中介机构参与到贝壳线上的后续交易。
把中介的服务分成提供房源、带房、成交几个部分。
每个环节都根据链 家对行业的熟悉程度,把一份蛋糕切成2个大块,再分成若干个小份,把利益平均的分配给所有参与的中介。
那么,中介愿不愿干?
我想大部分人会愿意,因为我们上面说到了左晖的统计,整个房产中介维持在150万人,平均在一家公司从业时间也就6个月,二手房每年可以成交500万套房。
也就是说一个中介在6个月的职业生涯里,大部分的努力都只是为了成交1套房。
现在是一个团队去做整个业务,把业务细分到提供房源和带看、成交,每个环节上都有专门的人去负责,把一个人的事变成10个人去做,业务效率当然就提高了。
尽管现在是10个人来分蛋糕,但是这个蛋糕已经通过价值的传递做大了,一个人最多吃一个蛋糕,但10个人在一起,就会有15个蛋糕。
而对于那些想偷房源的中介。
可以用博弈论里的一个策略叫做tit for tat,一报还一报策略。
也就是说,我在第一轮选择跟你合作,那以后的每一轮决策,都与你的上一轮的表现有关系,你合作,我下轮就选择跟你合作,你背叛,我下轮就淘汰你。
链 家已经是行业老大了,你拿我的信息单独交易,我受点损失,但我反过来会打压你,你就要关门。
这样的报复性决策就是为了警告对手,让对手趋于合作。
第二,就是通过分拆所有交易环节,让整个体系变得更稳定。
过去是一个人卖一套房子,现在是10个人把卖房子这件事拆开了,有了明确的环节,每个人做的时间多了,利益分配明确了,自然就有时间对自己负责的环节研究的特别透。
比如说带看的中介,他只负责带看,那么他就必须要做到专精。
他负责去打通业主、小区之间的关系,把自己区域内的所有房子的利弊和特点全部研究清楚,等客户说出条件,立马就能说出最佳房源。
后续服务的中介,就负责搜集房产信息,保证产权的真实性和安全性,了解银行贷款的政策和细节,把需要的手续和环节提前准备好,帮助客户去确定最佳的购房和支付策略。
通过一个团队对于分工和环节上的深入细分,可以把一整个区域房源的关键信息全部整合到网络的信息库里。
通过设置“关键词筛选”,用户只要登陆手机APP和网站,对比搜索信息库里的资源就可以在前期找到真实的房源,再联系中介,进行带看和后续的交易服务。
把服务效率和服务质量提上去了,真正去为客户考虑了,服务才能作为一种溢价手段,把中介行业的蛋糕做的好看,让客户认为中介这个钱花的值。
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